Как подготовиться к взысканию с подрядчика убытков из-за устранения строительных дефектов

Кейсы и тонкости разрешения строительных споров на практическом курсе для юристов:

Реклама. ЧОУ ДПО «Академия «Вета», ИНН 5262252149, erid: 2W5zFJWuapg

Эту статью мы написали по следам лекции Марины Басовой, руководителя претензионно-судебной практики ООО «СИБУР», которую она прочитала для слушателей Академии Veta. Марина также является ведущим преподавателем на курсе «Спецзнания в строительных спорах: Строим. Спорим. Побеждаем», где студенты шире и детальнее изучают тему взыскания убытков, а также другие проблемные вопросы строительных споров.

Что делать, если в работе подрядчика обнаружены дефекты

Правильный порядок действий зависит от того, на каком этапе обнаружились недостатки.

Если недостатки выявлены ещё на этапе выполнения работ, то есть до их завершения, вам как заказчику нужно:

1. вызвать подрядчика для совместного осмотра недоработок;
2. зафиксировать их в дефектном акте;
3. составить предписание об устранении дефектов с указанием сроков и вручить подрядчику;
4. проконтролировать устранение дефектов.

Если дефект выявлен на этапе приёмки работ, процедура будет иной. В этом случае ваша задача:

1. мотивированно отказаться принимать работы и подписывать акт по форме КС-2;
2. проконтролировать устранение дефектов и подписать акт приёмки только в случае, если вы полностью удовлетворены результатом.

Даже если вы подписали КС-2, а дефекты обнаружились в ходе гарантийного периода, без попытки решить вопрос с подрядчиком не обойтись. В этом случае вам придётся сделать то же, что и на этапе выполнения работ:

1. вызвать подрядчика на осмотр;
2. зафиксировать дефекты в акте;
3. выдать предписание об их устранении;
4. проконтролировать результат.

В вопросе устранения дефектов, пожалуй, самое важное, что нужно сделать — дать подрядчику возможность исправить недостатки своими силами. Если вы пропустите этот этап, то дадите ему в руки весомый контраргумент и лишите себя возможности взыскать с него убытки.

Только в случае, если подрядчик не выполнил предписание в установленный срок, можно привлекать третьих лиц для устранения недостатков на объекте, а затем взыскивать понесённые на это расходы.

Если вы привлекаете третьих лиц до этого момента, считается, что вы незаконно лишили подрядчика возможности безвозмездного устранения недостатков, соответственно, вы теряете право на компенсацию убытков.

Марина Басова, руководитель претензионно-судебной практики ООО «СИБУР»

Рекомендации от ведущего практика в крупных строительных объектах

Как правильно составить акт о дефектах

Форма дефектного акта большого значения не имеет. Куда важнее его содержание. Зачем указывать в акте не только дату, но и точное время осмотра? Почему одни акты бесценны, а другие совершенно бесполезны в случае проведения экспертизы? Какие ошибки чаще всего допускают стороны при составлении акта?

Сделать всё правильно и не упустить из виду ни одного важного пункта вам поможет чек-лист от Марины Басовой. Скачайте, чтобы иметь под рукой в нужный момент.

Если подрядчик признаёт вину и соглашается устранить недостатки — это идеальная ситуация. Можно тут же составить предписание с указанием сроков и передать исполнителю.

Другое дело, если подрядчик не согласен устранять дефекты, а его вина не очевидна. В таком случае стоит привлечь к осмотру эксперта, чтобы он проверил, нет ли в выявленных недостатках вины самого заказчика, третьих лиц, форс-мажорных обстоятельств — всего того, что может помешать формированию состава убытков.

Какую процедурную ошибку часто допускают заказчики

Нередко бывает так: заказчики приглашают подрядчиков, проводят осмотр, составляют акт, но в случае отказа устранить недостатки забывают направить требование о компенсации убытков. В дальнейшем это лишает юристов возможности заявить контрагенту о затратах без повторной фиксации дефектов. Хорошо, если эту процедуру получится провести до того, как на объекте произошли существенные изменения.

Но стройка не терпит остановок, поэтому куда вероятнее, что к моменту повторной дефектовки всё уже изменится, недостатки будут устранены, а заказчик потеряет право взыскать убытки с подрядчика, потому что процедура не была соблюдена.

Помните, что строительство — сфера, в которой редко представляется возможность «отмотать» ситуацию назад, поэтому соблюдайте формальные требования и процедуры.

Как быть, если подрядчик не согласен

Подрядчик может быть не согласен с наличием дефекта, или со своей виной, или он может согласиться со всем в теории, но так и не приступить к устранению недостатков. Такие ситуации часто приводят к судебным разбирательствам, поэтому заказчик должен принять все меры к формированию письменной доказательной базы. Опишем несколько типичных ситуаций.

Подрядчик выражает несогласие в форме возражений

Если подрядчик в ответ на предписание об устранении дефектов присылает возражения, на них нужно обязательно ответить в письменной форме. Важно мотивировать, почему вы считаете, что в недостатках виноват именно подрядчик. Имеет смысл привлечь экспертов, которые напишут заключение, составят свой перечень дефектов. Заключение может подтвердить и вину подрядчика — главное, грамотно и корректно сформулировать вопросы для специалистов.

Желательно согласовать кандидатуру эксперта с другой стороной, чтобы убедиться, что его квалификация и опыт не вызывают сомнений у оппонента. Расходы на досудебную экспертизу можно будет впоследствии прибавить к убыткам и взыскать с проигравшей стороны.

Очень полезно нотариально удостоверить досудебную экспертизу. Такую экспертизу сложно оспорить, тем более что отведённый на это законом срок составляет всего 10 дней. И хотя не все суды принимают её как доказательство, она, безусловно, имеет больший вес, чем просто досудебное заключение специалиста, инициированное заказчиком или подрядчиком.

Иногда нотариальной экспертизы может оказаться достаточно для того, чтобы суд принял результаты и не стал назначать судебную экспертизу, которая более обременительна и по стоимости, и по срокам.

Подрядчик выражает несогласие в форме акта КС-2

Некоторые подрядчики, которые не согласны с дефектами, попросту игнорируют дефектный акт или предписание и направляют заказчику для подписи акт приёмки по форме КС-2.

Естественно, такой акт подписывать не следует. Нужно отказаться, но обязательно мотивированно, расписать в отказе максимально подробно, почему работы не могут быть приняты.

Подрядчик выражает формальное согласие, но бездействует

Бывает и такое, что подрядчик соглашается с дефектами, но потом их не устраняет. В этом случае нужно направить ему требование устранения недостатков, указав разумный срок. Это важно: если дать слишком короткий и нереалистичный срок, то суды в будущем поддержат подрядчика и убытки с него не взыщут.

Если же вы дали вменяемый срок и он был нарушен, шлите официальную претензию. После этого вы можете удержать убытки, например, из суммы отложенного платежа, но только в том случае, если вы предусмотрели такую возможность в договоре.

Рекомендую всем заказчикам проверить контракт: прописано ли в нём условие о возможности удержать убытки из суммы отложенного платежа. Но не забывайте, что подрядчик может оспорить удержанную сумму в суде, заявив, что виновником убытков он не является.

Марина Басова, руководитель претензионно-судебной практики ООО «СИБУР»

Необходимо экстренно зафиксировать недостатки

Если возникла такая ситуация и нет даже возможности привлечь подрядчика, ни в коем случае не составляйте акт в одностороннем порядке. Привлеките субподрядчика, строительный контроль, авторский надзор и фиксируйте дефекты с максимальным использованием технических средств: фотофиксация, видеофиксация, изображение схемы работ. А после этого обязательно направляйте требование об устранении недостатков.

Как документально оформить убытки из-за устранения дефектов

Взыскание с подрядчика убытков из-за устранения дефектов — один из самых сложных видов строительных споров, потому что заказчику нужно доказать:

1. вину подрядчика в возникновении дефектов;
2. соответствие стоимости работ по устранению недостатков рынку.

Чтобы доказательная база была максимально полной, о её формировании нужно побеспокоиться заранее. Очень важно правильно оформить договор с организацией (третьим лицом), которая будет заниматься устранением дефектов, допущенных подрядчиком.

Получайте полезные материалы сразу на почтовый ящик

Вот несколько простых правил документального взаимодействия с подрядчиком, устраняющим дефекты:

1. Называйте работы/титулы так же, как в договоре с предыдущим подрядчиком.
2. Подготовьте на этот объем работ отдельную смету, калькуляцию, дополнительное соглашение, то есть не смешивайте с другими работами.
3. По возможности оплатите работы до обращения в суд. Хотя взыскание будущих убытков предусмотрено законом, фактически понесённые расходы обычно взыскиваются легче.
4. В документах и переписке с новым, устраняющим недостатки, подрядчиком ссылайтесь на цель работ: «Устранение недостатков согласно дефектному акту № __ от ___». Пусть этот акт станет приложением к договору с новым подрядчиком.
5. Обязательно оформляйте договор, техническое задание, акт выполненных работ, платёжный документ, подтверждающий, что исправляющая дефекты компания получила оплату.
6. Проследите, чтобы все документы содержали идентифицирующие признаки объёмов работ (объект, титулы, наименования работ и подрядчиков — прошлого и нынешнего).

Найти подрядчика на малый объём работ гораздо сложнее, чем на большой. Останавливать работы на объекте, чтобы провести тендер, невыгодно. Поэтому приходится соглашаться на расценки исполнителей, готовых взяться за работу. Суды это понимают и принимают убытки, даже вдвое превышающие стоимость аналогичных работ у первого подрядчика. Если сумма окажется ещё больше, скорее всего, понадобится оценочная экспертиза, чтобы доказать её обоснованность.