Подписанный акт выполненных работ не всегда защищает от претензий в строительстве. Простые договоры, регулярный контроль и независимая экспертиза — вот что реально работает. В статье вы найдете базовые правила проверки качества работ и советы, как юристу встроиться в проектную команду и предотвратить споры еще на старте.
Кейсы и тонкости разрешения строительных споров на практическом курсе для юристов:
Реклама. ЧОУ ДПО «Академия «Вета», ИНН 5262252149, erid: 2W5zFJWuapg
Арман Гиноян, руководитель направления практики крупных проектов компании «Газпромнефть Экспертные Решения», читает несколько лекций на курсе по строительным спорам. На одном из вебинаров он поднял тему качества работ и дал несколько практических советов, как минимизировать конфликты из-за устранения дефектов. Статья написана по материалам этой лекции.
Для начала зафиксируем основные принципы, на которых строится эффективный подход к контролю качества.
Минимизировать количество протоколов и допсоглашений можно только одним способом — грамотно проработав основной договор.
К сожалению, на практике часто встречаются «монстры» на 300 страниц, которыми юристы гордятся. Но по сути это показатель не мастерства, а его отсутствия. Настоящее искусство юриста — сложное изложить простым языком.
Такие многотомные документы не читают ни подрядчики, ни службы заказчика. Более того, в них нередко встречаются противоречия: пункты на 10-й странице расходятся с условиями на 283-й. Контракт становится неуправляемым и теряет практическую ценность.
Арман Гиноян, руководитель направления крупных проектов «Газпромнефть Экспертные Решения»
Когда подрядчик получает на стол договор в сотни страниц плюс еще 200 страниц приложений, подписание и переговоры растягиваются на недели. Поэтому необходимы упрощение и стандартизация. Сейчас Союз юристов в сфере строительства и ЖКХ разрабатывает типовые строительные контракты на основе стандартов Международной федерации инженеров-консультантов FIDIC. Это позволит ускорить процессы и снизить риски.
Также юристам полезно изучить PMBoK — международный стандарт по проектному менеджменту. Он описывает, как грамотно вести проекты, в том числе строительные. И хотя этот гайд создавался для менеджеров, юристы найдут в нём массу полезных практик.
Рекомендации от ведущего практика в крупных строительных объектах
Часто в договорах пишут такую формулировку: «Подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с требованиями качества». Но какими именно — неясно. Если требуете «высокое качество», перечислите стандарты, допуски, методики испытаний, чек-листы приемки. Опишите их точно и без воды — пусть договор станет настоящим рабочим инструментом и для вас, и для подрядчика.
Несоответствие качества работ установленным требованиям нельзя «обнаруживать задним числом». Обсуждайте качество на еженедельных совещаниях, фиксируйте замечания заранее и требуйте устранения по мере выполнения работ. Не ждите финальной сдачи, чтобы впервые обозначить проблему.
Контроль качества и работа с документами должны продолжаться на протяжении всего проекта, а не только на финальной стадии. Если этого нет, возникают задержки, неоплаты, взаимные претензии и конфликт «подрядчик против заказчика».
Поэтому юрист должен быть встроен в проектную команду. Так он сможет следить за процедурой контроля, настаивать на фиксации всех замечаний и подключать экспертные организации при спорных моментах. Юрист, который предотвращает споры еще на стадии проекта, бережёт бюджет компании.
Сразу при заключении контракта выберите независимую экспертную организацию, желательно согласованную сторонами, и держите ее «на абонентке».
В договор включите пункт: при разногласиях по качеству стороны направляют спорный объем работ на экспертизу в указанную организацию. Это экономит время и нервы: не нужно каждый раз идти в суд, чтобы тот все равно отправил на экспертизу.
Кто должен платить за экспертизу — заказчик или подрядчик? Оптимальное решение — 50/50. Это снижает риск влияния одной стороны на эксперта. Формула «кто инициировал — тот и платит» создает перекос и сомнения в объективности.
Как не довести спор до суда и найти приемлемое решение для обеих сторон — в записи вебинара.
Подрядчик вправе оптимизировать затраты, но в строительных спорах любая экономия часто трактуется судом как риск падения качества. Поэтому прозрачно обсуждайте экономию с заказчиком заранее и письменно фиксируйте, что оптимизация не влияет на материалы, технологию, квалификацию персонала. Получите письменное согласие заказчика на изменения расходов.
Регулярный контроль качества — обязанность не только заказчика, но и подрядчика. Если вы подрядчик, приглашайте заказчика на промежуточные этапы. После осмотра фиксируйте результат протоколом совещания. Так вы избежите ситуации, когда заказчик полгода молчит, а потом требует все переделать.
Те же самые действия пригодятся, чтобы сократить число конфликтов по срокам строительства. Для этого есть и другие способы: чёткие планы строительства, исключение наложения графиков, промежуточная приёмка. Обо всём этом подробнее можно прочитать в статье Как снизить количество строительных споров о сроках: 7 рекомендаций юристам от практика
Собрали основные рекомендации, как зафиксировать строительные дефекты, чтобы возместить убытки
Любое замечание нужно фиксировать актом, протоколом или хотя бы письмом. Важно документировать «до и после».
Пример:
Таким образом, вы юридически подтверждаете устранение дефекта.
Когда проект завершен, поздно вспоминать, что три с половиной года назад был этап, где работа сделана плохо. В этот момент уже всё построено, сроки сорваны, заказчик не платит, подрядчик возмущается — полный конфликт.
Поэтому ключ к успеху — регулярное взаимодействие, фиксация замечаний, составление четких планов мероприятий и привлечение независимой экспертизы. Всё это должно быть «под рукой» на каждом этапе, а не только в конце проекта.
Арман Гиноян, руководитель направления крупных проектов «Газпромнефть Экспертные Решения»
В крупных компаниях для мелких дополнительных работ внедряется механизм опциона — «допник без допника». Если подрядчику нужно выполнить небольшую работу, например очистить площадку, он получает заказ-наряд, и по опциону сразу идет оплата. Это избавляет от долгих согласований каждого допсоглашения и позволяет гибко управлять проектом.
Подписанный акт без замечаний не лишает заказчика права предъявить претензии, если:
Поэтому к акту важно прикладывать детальный план устранения дефектов. Составьте пошаговый список: что, когда и как исправляется. Иначе заказчик может заявить: «Ты устранял неправильно, а я имел в виду другое».
Если же есть согласованный план, то в суде все прозрачно: стороны зафиксировали порядок действий и подписали документ.
В телеграм-канале — быстрее! Все новости и материалы под рукой:
Одно дело, когда суд видит просто две подписи под актом и слышит от заказчика: «Меня обманули, я не профессионал, не знал о скрытых дефектах». И совсем другое — когда есть вся история: замечания фиксировались, подрядчик устранял их по согласованному плану, заказчик подтверждал. В такой ситуации уже невозможно сказать: «Я не видел, не знал, не понимал».
Арман Гиноян, руководитель направления крупных проектов «Газпромнефть Экспертные Решения»
Очевидно, что правильное ведение документации на стройке защищает в строительных спорах любого типа — и по качеству, и по срокам, и по другим вопросам. Совсем исключить конфликты вряд ли получится. Но сократить их число и длительность можно, и один из инструментов — постоянное ведение и контроль сопровождающей документации. Недавно мы делились списком документов, которые пригодятся стройтехэксперту для проведения строительно-технической экспертизы в рамкам строительного спора. Список пригодится всем юристам, работающим в сфере строительства и желающим минимизировать судебные риски проекта и станет отличным дополнением к этой статье.
Рассказали, какие проблемы могут возникнуть при получении разрешения на строительство и как их избежать
Описали порядок действий и поделились несколькими лайфхаками в процедуре выявления дефектов
Описали плюсы и минусы медиации и выяснили, когда она точно поможет, а когда — скорее навредит
Строительная документация от проекта до сдачи объекта глазами эксперта-практика
