Готовясь к строительству, предприниматели обычно концентрируются на операционке: составляют бизнес-план, ищут инвесторов, согласовывают сметы, находят подрядчиков. Но при этом недостаточно внимательно подходят к получению разрешения на строительство, считая его формальностью. Тем не менее это один из ключевых документов, и если его не будет — реализовать проект не удастся. На курсе по строительным спорам отдельная лекция посвящена вопросу получения разрешения на строительство. Мы подслушали и собрали список вопросов, которые помогут избежать наиболее распространенных ошибок и благополучно получить разрешение на строительство.
Перечень оснований, по которым могут отказать в выдаче разрешения на строительство, перечислен в ст.51 Градостроительного Кодекса и в других нормативно-правовых актах, и этот перечень довольно длинный. Нужно учесть множество условий: от прав на землю и её использование до правильного оформления документов.
Мы перечислили самые распространенные ошибки, из-за которых строительные компании получают отказ в разрешении на строительство, и составили список вопросов, на которые надо ответить перед тем, как запрашивать разрешение.
на такой объём недвижимости выдали разрешений на строительство в России.
Данные на 1 декабря 2025 года.
Ситуация: подали документы на дом, а построили завод. Может показаться, что это какой-то анекдот, но на практике подобные ситуации встречаются не так уж редко. Например, застройщик планирует построить ресторанный комплекс с развлекательной зоной, а подает документы на строительство столовой общественного питания. Грань тонкая, но она есть, и это может стать основанием для отказа.
Часто застройщик сам понимает, что документы не соответствуют реальному проекту, но надеется обойти ограничения, чтобы быстрее приступить к строительству и вернуть вложенные деньги. Однако рассчитывать на авось в таких вопросах не стоит.
Некоторые компании хитрят: предоставляют искаженные первичные документы и получают в лучшем случае отказ. А знаете, что может быть в худшем случае? Вы построите объект, а вам скажут, что разрешение на строительство не совпадает с финальным объектом сдачи и выдадут предписание о сносе объекта.
Арман Гиноян, руководитель направления крупных проектов «Газпромнефть Экспертные Решения»
В Рязани предприниматель построил магазин, однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получил, потому что этажность построенного здания не соответствовала проекту. Предприниматель попытался оспорить решение в суде, но безуспешно.
Рекомендации от ведущего практика в крупных строительных объектах
Для каждого участка земли предусмотрен свой перечень возможных видов использования, и ваш проект должен им соответствовать, иначе — отказ. Утрированный пример: построить завод на рекреационных землях вам никто не даст.
Важно помнить, что вид использования земельного участка может меняться. Поэтому желательно проверить, какое зонирование в обозримом будущем предусмотрено для территории, где вы хотите получить разрешение на строительство. Обычно такими вопросами занимаются органы местного самоуправления.
В Челябинской области предприниматель хотел построить гостиницу квартирного типа на территории памятника природы, но получил отказ. Местная администрация посчитала, что строительные работы нанесут ущерб охраняемой природной зоне и нарушат право жителей на благоприятную окружающую среду.
Представим: вы хотите построить какой-либо объект, но неподалеку есть здание XVIII века. Вам кажется, что вы ничего не нарушаете, ведь до здания несколько сотен метров и ваш объект никак с ним не соприкасается. Но у органов, занимающихся охраной культурного наследия, может быть иное мнение.
Я, как житель Санкт-Петербурга, знаю немало таких историй. Вот стоит маленькая часовня, шириной метров десять, не больше. А охраняемая территория вокруг неё чуть ли не в километр. Оказывается, раньше здесь был огромный храм со своими постройками. Сам храм уже давно похоронен под землей, но его остатки там есть. А значит, вся эта территория считается объектом культурного наследия.
Арман Гиноян, руководитель направления крупных проектов «Газпромнефть Экспертные Решения»
Поэтому, если неподалеку от будущей постройки есть старинные здания или другие подобные объекты, лучше заранее сделать запросы в Министерство культуры РФ или в местные органы самоуправления, чтобы они подтвердили: земельный участок не охраняется законом как историческая территория.
Есть нюанс: даже если ваш объект не затрагивает территорию исторического памятника, в выдаче разрешения могут отказать из-за того, что постройка будет загораживать прямой доступ к условной часовне.
Проверка исторических территорий особенно актуальна для городов, в которых много памятников архитектуры и объектов культурного наследия.
Какие еще документы необходимо оформить в строительном проекте кроме разрешения на строительство, рассказали в статье от практикующего строительного эксперта.
Застройку свободной территории планируете не только вы, но и государство. Соответственно, ваши планы не должны вступать в противоречие с планом комплексного развития территорий (далее — КРТ).
Например, вы решили построить на каком-то участке аквапарк или торговый центр. А у государства может быть план оборудовать здесь природоохраняемый парк. Даже если к строительству приступят только через 8-10 лет, вам не разрешат построить то, что идет вразрез с замыслом государства. Поэтому обязательно сверьтесь с планом КРТ на данной территории.
Рассказали, как изымают землю и что можно возместить в случае собственности, аренды или отсутствия оформленных прав на землю в статье с ответами на 11 вопросов о КРТ.
Как не довести спор до суда и найти приемлемое решение для обеих сторон — в записи вебинара.
Даже если ваш проект соответствует плану КРТ, расслабляться рано: его могут отклонить из-за того, что он не вписывается в очередность застройки.
Например, вы узнаёте, что на пустыре планируют построить жилой комплекс, и решаете построить рядом кофейню или пиццерию. Это вписывается в план КРТ: раз там будут жить люди, им нужно будет где-то есть. Но в плане прямо прописывается, что за чем должно быть построено. Прежде чем заселять людей, надо проложить асфальт, возможно, даже выкопать метро, — это длительная и сложная процедура. И если на этом пути будет стоять ваша кофейня или пиццерия, эту процедуру невозможно будет выполнить.
Допустим, застройщик решил построить какой-то объект. Всё спланировал, проверил назначение земель и отсутствие объектов культурного наследия поблизости. А ему говорят: слушай, все хорошо, но слишком рано. Он не понимает, что это значит. Он же строит по плану КРТ и в соответствующей зоне. Ему отвечают: да, всё правильно и твой объект очень важен. Только строить нужно не сейчас, а лет через пять.
Обидно, потому что застройщик уже нашел инвесторов, получил кредит, собрал команду, а ему в разрешении отказали из-за очередности. Хотя в остальном всё сходится от и до.
Арман Гиноян, руководитель направления крупных проектов «Газпромнефть Экспертные Решения»
Также разрешение на строительство не выдадут или могут забрать, если земля не принадлежит застройщику.
Такое обычно происходит в двух случаях:
Застройщик не смог получить разрешение на строительство многоквартирного дома, поскольку пожарный проезд к объекту проходил по соседнему участку, на котором планировалось построить другой дом. Несмотря на то что оба участка принадлежали одному застройщику, местное градостроительное ведомство посчитало, что возможность подъезда пожарной техники к первому дому не обеспечена должным образом. В выдаче разрешения было отказано, суд это решение поддержал.
Желательно заручиться согласием владельца соседнего земельного участка. Иначе он может заявить о том, что ваш объект нарушает его права, и оспорить выданное разрешение.
У вашего соседа могут быть свои объекты. И знаете, когда он заявит, что вы ему мешаете? Когда готовность вашего проекта будет больше 50%. Потому что пока мы роем фундамент и забиваем сваи, понять, что мы кому-то мешаем по высотности, невозможно. Это станет понятно, когда вы построите пять-шесть этажей из десяти. Вот тогда ваш сосед и скажет, что вы нарушаете его права, потому что ваша высотка загораживает вид на его галерею. И пойдет в надзорный орган оспаривать ваше разрешение на строительство.
Арман Гиноян, руководитель направления крупных проектов «Газпромнефть Экспертные Решения»
Перед началом строительства проверьте проект по чек-листу и убедитесь, что будущий объект соответствует всем нормам, строится там, где нужно, и когда нужно. Тогда риск неприятных сюрпризов будет сведен к минимуму, а ваши деньги и труды не пропадут.
Рассказали, как юристу контролировать строительный процесс, чтобы принимать работу подрядчика без претензий по качеству
Описали порядок действий и поделились несколькими лайфхаками в процедуре выявления дефектов
Описали плюсы и минусы медиации и выяснили, когда она точно поможет, а когда — скорее навредит
Строительная документация от проекта до сдачи объекта глазами эксперта-практика
