Редкая стройка обходится без строительного спора, еще реже строительный спор — без экспертизы. И первое, что спросит эксперт, — это исходные материалы в зависимости от поставленного вопроса, но базовой частью является проектная документация и исполнительная документация. Ведь именно на них будет опираться его заключение, от которого во многом будет зависеть исход дела. Какие документы необходимы для строительства и возможного строительного спора и с какими сложностями на практике может столкнуться эксперт, рассказали в статье.
Эту статью мы написали по лекции Юрия Козлова, советника департамента строительно-технических экспертиз экспертной группы Veta. Он прочитал её для инхаус-юристов, участников закрытого клуба Veta.
Для начала приведем два примера из практики эксперта, которые иллюстрируют, насколько важно для бизнеса обеспечить строительный проект всей необходимой документацией.
Агропредприятие заказало по одному договору проектную документацию и по другому — строительство и монтаж комплекса по хранению для хранения зерна у одного исполнителя. В ходе исследования материалов выяснилось, что подрядчик часть работ — монтаж оборудования — производил самостоятельно, а на часть работ — установку свайного фундамента, на котором впоследствии и было смонтировано технологическое оборудование, — нанял субподрядчика.
Поставщик/продавец оборудования не представил заказчику достаточный комплект проектной документации для прохождения экспертизы на соответствие принятых технических решений требованиям федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
В такой ситуации получить разрешение на строительство комплекса невозможно.
В результате агропредприятие попало в ситуацию, когда комплекс построен, а исполнительной документации, подтверждающей соответствие выполненных работ проектной документации, в том числе и на свайные фундаменты, на него нет.
В конечном итоге легализовать такой объект, то есть получить разрешение на введение объекта в эксплуатацию, оказалось невозможно.
Сам заказчик оформить проектную документацию не мог — у него не было необходимых компетенций. Назначенные судом эксперты столкнулись с тем, что свайные фундаменты установили без испытаний несущей способности сваи, хотя это предусмотрено строительными нормативными документами. Поэтому невозможно было определить фактическую несущую способность фундамента и, следовательно, подтвердить безопасность фундамента и объекта в целом.
На вопрос о стоимости восстановительных работ пришлось предусматривать демонтаж всей конструкции, а это большие затраты, которых легко можно было бы избежать при наличии проектной документации и соблюдении строительных регламентов.
Кейсы и тонкости разрешения строительных споров на практическом курсе для юристов:
Реклама. ЧОУ ДПО «Академия «Вета», ИНН 5262252149, erid: 2W5zFJWuapg
Крупная федеральная строительная компания заказала подрядчику строительство наружных электросетей сразу на 22 объектах и выплатила аванс. Но когда работы были выполнены, заказчик подал иск к подрядчику с требованием вернуть аванс на основании того, что якобы работы были выполнены не этим, а другим подрядчиком, ссылаясь на отсутствие подтверждающих документов.
Эксперты установили, что исполнительная документация ответчика действительно не была оформлена должным образом: в ряде документов отсутствовала часть необходимых подписей, не велся предусмотренный договором журнал по форме КС-6, данные по составу и объему работ часто не совпадали в разных частях документации.
Однако в пользу ответчика сыграли другие документы — акты на устранение замечаний, установленных в процессе производства монтажных работ. В этих актах напротив каждого замечания имелись запись «устранено» и подписи представителей сторон спора. То есть истец направлял замечания по выполненным работам именно ответчику.
Таким образом, эксперты установили, что монтажные электротехнические работы были выполнены именно ответчиком, и выполнены с надлежащим качеством, за исключением части оформления исполнительной документации.
Начнем с основ. На эти документы прежде всего ориентируются эксперты при проведении экспертизы строительной документации и объектов капитального строительства.
Требования к объектам капитального строительства и пакеты документов, которые необходимо оформить для их возведения, регламентируют:
С точки зрения документального оформления строительство делится на два больших этапа:
На этапе подготовки к строительству готовится большое количество документов. Сейчас принято двухстадийное проектирование: стадия проекта и стадия рабочей документации. Цель стадии проекта — узаконить проект, для чего все технические решения проверяют на соответствие требованиям безопасности.
1. Исходно-разрешительная документация в форме градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
ГПЗУ должен содержать полную информацию о проекте: границы земельного участка, требования к инженерным изысканиям, условия по разрешенным видам использования земельного участка, площадь и высотность здания и т.д. Также здесь подтверждается наличие технической возможности подключения к ресурсам и проверяется пересечение с транспортными коммуникациями.
2. Инженерные изыскания.
3. Проектная документация (ПД).
4. Экспертиза ПД.
В законе определены жилые и производственные объекты, которые обязаны проходить экспертизу ПД. Экспертиза может быть государственной и негосударственной. Положительное заключение экспертизы является одним из условий получения разрешения на строительство и регистрации стройки в надзорных органах.
5. Заключение о соответствии ПД требованиям ГПЗУ.
ЭТО САМАЯ ВАЖНАЯ ЗАПИСЬ, КОТОРАЯ ФИКСИРУЕТ ПРОХОЖДЕНИЕ ОПРЕДЕЛЕННОГО ЭТАПА
Конечным результатом экспертизы ПД является положительное заключение, содержащее стандартную фразу: «Технические решения, предусмотренные проектом, соответствуют требованиям технических регламентов и строительных норм и правил».
6. Разрешение на строительство.
Рекомендации от ведущего практика в крупных строительных объектах
Выдается административным органом и позволяет официально начать строительство.
Застройщик часто хочет начать строительство раньше, чем получено разрешение: копать котлован, строить фундамент и т.д. Но без разрешения строительный надзор стройку не зарегистрирует и все, что построено до этого момента, он рассматривать не будет.
Тогда у застройщика один выход: обращаться к экспертным организациям, которые проводят техническое обследование и подтверждают, что построенная часть имеет нормативное состояние и может эксплуатироваться в дальнейшем.
Тут надо учитывать, что период между неофициальным началом строительства и получением разрешения может быть достаточно большим, поэтому построенные конструкции могут потерять свои характеристики, и недостатки потребуется устранить.
Юрий Козлов, советник департамента строительно-технических экспертиз экспертной группы Veta
Заветное разрешение получено, но это не повод расслабляться. Строительство должно вестись в соответствии с проектом, и подрядчик должен использовать материалы, качество которых подтверждено сертификатами или паспортами качества. А для этого потребуется оформлять большое количество документов, причем на протяжении всего процесса стройки.
1. Договор и техническое задание, сметы, графики производства работ.
Договор должен сопровождаться документами, которые конкретизируют вид деятельности.
Сметы бывают как в договорных ценах, так и в ценах из государственных сборников. Эти сборники позволяют детализировать состав и последовательность работ. Не все подрядчики работают с такой формой из-за ее трудоемкости, но чтобы подстраховать себя в конфликтной ситуации, лучше использовать формы смет, выполненных по сборникам. Это намного облегчит возможные разбирательства и даст более объективную картину.
Для экспертов техническое задание и сметы даже важнее, чем сам договор, потому что проект может захватывать большой объем, а генподрядчик выполняет какую-то его часть. То есть техническое задание или подтверждает полный проект или ограничивает подрядчика в его деятельности.
Юрий Козлов, советник департамента строительно-технических экспертиз экспертной группы Veta
Графики производства работ важны в тех случаях, когда речь идет о сроках или об убытках, вызванных сдвигом сроков. Это важно для обеих сторон.
Нарушение сроков — это головная боль всех, кто задействован в строительстве. Узнайте о способах решения этой проблемы в статье Как снизить количество строительных споров о сроках: 7 рекомендаций юристам от практика.
Эффективные приемы оформления документов, которые одобряют судьи, — в записи вебинара Владимира Клименко:
2. Исполнительная документация.
Общие и специальные журналы работ. Общий журнал дает представление о хронологическом порядке выполнения работ: когда их начали, когда подключился определенный подрядчик и т.д. Специальные журналы отражают конкретные виды работ (сварочные, гидроизоляционные, монтажные и т. п).
Есть объекты ответственного характера, например химические производства, где очень много труб, линейных коммуникаций, сварочных работ. Тогда документация должна заполняться на каждый сварной шов: кто его изготовил, квалификационные документы сварщика. Такие исполнительные документы по объему сопоставимы с проектной документацией.
Акты освидетельствования скрытых работ. Когда эксперты приходят на объект, который находится в стадии эксплуатации, проверить значительную часть работ невозможно: фундаменты уже под землей, фасады облицованы, трубы под изоляцией и т. д. В таком случае единственная возможность проверить качество — изучить акты освидетельствования скрытых работ. Поэтому к этим документам надо относиться очень внимательно.
таков процент скрытых работ в строительстве
Основная цель этих актов — подтвердить, что конкретный участок работ соответствует проектной документации. Под этим подписываются представители сторон и технических надзор.
Иногда в экспертной деятельности встречаются записи, что при отсутствии негативных отметок работа считается соответствующей.
Если какая-то работа не отвечает требованиям по качеству, в первую очередь не соответствует проекту, то, безусловно, акт с оговорками никто подписывать не будет. Поэтому в случае конфликтной ситуации этот документ воспринимается как подтверждающий.
Юрий Козлов, советник департамента строительно-технических экспертиз экспертной группы Veta
Сертификаты и паспорта качества на материалы. Стандартизированное оборудование или материалы обычно сопровождаются сертификатом. Если это раствор, который привезли на стройку, или только что приготовленный бетон, то сертификаты выдаются на целое производство, а конкретный продукт сопровождается паспортом качества;
3. Акты выполненных работ КС-2.
Составляются на основании информации из журнала. В идеале они отражают полную картину по составу работ, их объему и стоимости. Но часто журналы ведутся небрежно или заполняются задним числом, поэтому информация может не совпадать с реальными цифрами. И это тоже может стать проблемой в случае конфликтной ситуации;
ЭТО ДОСТАТОЧНО ЧАСТЫЙ СЛУЧАЙ, И К НЕМУ НАДО БЫТЬ ГОТОВЫМ!
На отдельные виды работ обычно приглашают субподрядчиков. Если компания маленькая и у них не хватает персонала, генподрядчик нередко берет ведение исполнительной документации на себя. И здесь субподрядчика может ждать подвох: документы оформляются, но подрядчик оставляет их себе. Тогда в случае конфликта субподрядчик остается без документации, подтверждающей выполнение работ.
Юрий Козлов, советник департамента строительно-технических экспертиз экспертной группы Veta
4. Заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, ГПЗУ, техническим регламентам, результатам экспертизы проектной документации (ЗОС).
Это первый и самый важный документ, который требуется получить, когда стройка идет к завершению. Он подтверждает, что все конструкции и системы выполнены в соответствии с нормами;
Правильное оформление документов важно не только в строительстве, но и при процедуре банкротства.
5. Акт КС-11 (приемка законченного строительством объекта) и акт КС-14 (приемка законченного строительством объекта приемочной комиссией).
Подрядчик заканчивает отделочные работы, убирает оборудование и т. д. Между подрядчиком и заказчиком оформляется акты КС-11 и КС-14. После оформления этих документов вместе с сопроводительными материалами вся проектная документация переходит в стадию исполнительной документации. Все документы, включая журналы, сертификаты, квалификационные документы, собираются в один комплект, и объект передается на баланс заказчика;
6. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Описали порядок действий и поделились несколькими лайфхаками в процедуре выявления дефектов
Описали плюсы и минусы медиации и выяснили, когда она точно поможет, а когда — скорее навредит
Разбираемся в причинах срыва сроков в строительстве и ищем способы, как избежать таких проблем
Рассказали, что поможет выиграть в строительном споре и приложили чек-лист
