Срок — это краеугольный камень любого строительного контракта, именно за его соблюдение борются заказчики и подрядчики. Цена или технология могут меняться, но срок всегда остается критически важным аспектом. В статье поделились рекомендациями, как не допускать срыва оговоренных сроков на стройке. В конце бонус — инструкция, как юрист может помочь сдавать объект вовремя.
Реклама. ЧОУ ДПО «Академия «Вета», ИНН 5262252149, erid: 2W5zFHoQvmW
На наши курсы мы приглашаем практиков, которые ежедневно участвуют в разрешении споров. Один из таких лекторов — Арман Гиноян, руководитель направления практики крупных проектов компании «Газпромнефть». Арман читает несколько лекций на нашем курсе по строительным спорам. На одном из вебинаров он поднял тему сроков и дал несколько ценных рекомендаций, как юрист может помочь строительному проекту избежать изнурительных споров из-за задержек этапов проекта.
Часто бывает, что тендер прошел, подрядчик выбран, но документов еще нет. Заказчик торопит: «Начинай работать, потом договор оформим», и подрядчик приступает. Выходит, что подрядчик начинает выполнять работы без четкого понимания того, когда следует завершить объект или очередной этап его возведения. Потом, когда документы готовы, сроки в них иногда оказываются такими, что подрядчик просто физически не укладывается, а торговаться уже поздно.
Нет документов — нет стройки.
Бывают ситуации, когда календарный план либо отсутствует, либо крайне формален. Например, в контракте написано только: «Этап 1, Этап 2, Этап 3...» и проставлены даты начала и окончания. Пользы от этого мало.
В настоящем календарном плане всё должно быть подробно прописано. Буквально кто и что будет делать, в какой день и час.
Самое главное: календарный план всегда предоставляет подрядчик. Иногда заказчик при тендере сам прикладывает календарный план, но он не может знать, сколько времени занимает каждый этап, — отсюда и срыв сроков.
Заказчик может описать диапазон стоимости, конечный срок, а подрядчик, проанализировав условия, предлагает свой календарный план. После этого заказчик может его корректировать.
За календарным планом идем к подрядчику.
Службы календарно-сетевого планирования заказчика и подрядчика должны синхронизироваться. Часто на строительных совещаниях возникают разногласия. Например, проектный офис заказчика говорит, что по графику работы должны быть выполнены, а подрядчик утверждает обратное. Так происходит потому, что не было предварительной сверки графиков и произошло наложение работ или дополнительных заданий.
Поэтому желательно еженедельно проводить совещания между подрядчиком и заказчиком не только по строительству, но и по планированию. Важно обсуждать, какие сроки соблюдены, что можно двигать, а что — нет.
Когда вы выстраиваете контракт по срокам, используйте диаграмму Ганта или другую форму графика работ, чтобы не пропустить наложения планов.
Синхронизируем графики заказчика и подрядчика.
Часто в контракте не прописана возможность промежуточной приемки, а указана только финальная дата. И когда возникает отставание, юрист говорит: «У нас в договоре эта дата — сдавайте». А что между собой обсудили строители и планировщики, юрист не знает. Поэтому юрист должен присутствовать на совещаниях, понимать, какие этапы реально завершены, а какие — нет.
Оценивайте реальность указанных в договоре сроков в контексте технологических процессов и этапов строительства. Часто бывает так, что сроки согласовываются на высоком уровне, а строительный блок не в курсе. Это приводит к нереалистичным ожиданиям и проблемам в дальнейшем.
Арман Гиноян
Регулярно проверяем статусы готовности объектов на промежуточных этапах.
Эффективные приемы оформления документов, которые одобряют судьи, — в записи вебинара Владимира Клименко:
На каждом этапе работы приемка практически всегда выявляет дефекты. Их необходимо устранять. Тогда либо подрядчик всё бросает и занимается только доработками, либо переходит к следующему этапу, параллельно устраняя выявленные несоответствия. И тот, и другой подход формально правильные. Но есть нюанс: заказчик может думать, что дефекты устраняются немедленно и в приоритетном порядке, а подрядчик может считать, что устранение можно вести параллельно с другими работами.
Чтобы таких ситуаций не возникало, в контракте обязательно должен быть четко прописан порядок устранения этих дефектов с учетом их влияния на сроки выполнения работ. А не просто указана общая формулировка вроде: «Подрядчик обязан устранить дефекты и несоответствия».
Добавляем в контракт пункт о порядке устранения дефектов.
Представим такую ситуацию: подрядчик выполняет плановые работы очередного этапа — и тут приходит заказчик и предлагает срочные дополнительные задачи. Подрядчик соглашается, ведь он хочет заработать. Через два-три месяца заказчик снова прибегает с похожим указанием — и так на протяжении всей стройки. В итоге на подрядчика сваливается большой дополнительный объем работ, и конечные сроки сдвигаются. Проектный офис заказчика приходит к акционерам и говорит: «Мы изначально обещали, что сдадим объект в 2026 году, а теперь непонятно, будет ли он готов к 2028 году».
Дополнительные работы выполнять нужно, но нельзя все сваливать в один проект. Существует понятие строительного проекта, а есть портфель проектов. Это хорошо описано в PMBoK — международном стандарте по управлению проектами.
Как только вы начинаете перегружать одного подрядчика, у него начинают сдвигаться сроки. Намного проще запараллелить процессы: либо взять другого подрядчика, либо выделить отдельную структуру или субподрядчика. Тогда проекты пойдут синхронно.
Для дополнительных работ лучше найти нового подрядчика.
А разве крупный генеральный подрядчик сам не может взять субподрядчиков? Может, но здесь возникает другая проблема.
Генподрядчик, действительно, может взять субподрядчиков и выстроить свой внутренний портфель проектов. Но приоритет задач он определит по своему усмотрению, а не по пожеланиям заказчика.
Представьте, вы строите торговый комплекс и дали дополнительное задание построить ангар. Подрядчик бросает работы над торговым центром и начинает строить ангар. В итоге срок сдачи комплекса сдвигается. Хотя с точки зрения заказчика важнее сдать вовремя торговый комплекс, а ангар можно и позже.
Арман Гиноян
Поэтому при передаче дополнительных работ подрядчику необходимо устанавливать приоритеты. Нужно определить, какие этапы основного проекта можно сдвинуть, а какие — нет. Важно зафиксировать это документально, потому что у подрядчика — один график, а у заказчика — другой.
Описываем приоритеты работ и несем документ на подпись обеим сторонам.
Мы подготовили также инструкцию с дополнительными и неочевидными рекомендациями для юристов и проектных менеджеров, которая поможет сократить количество судебных споров о сроках. Скачайте бесплатно и сразу внедряйте описанные подходы в свои процессы:
Стройка нередко связана со спорами по убыткам и упущенной выгоде. Возможно, вас также заинтересуют эти статьи:
Получайте полезные материалы сразу на почтовый ящик
Судебная практика подтверждает, что, если подрядчик выполняет работы за пределами установленного срока, заказчик обязан их принять. Однако существуют условия, при которых заказчик должен это сделать:
Рассмотрим более подробно, что значит «результат работ может использоваться». В рамках договора подряда важна именно возможность использования результата, а не просто его физическая передача.
В одном кейсе подрядчик нарушил сроки, но работы выполнил. В частности, было поставлено оборудование. Подрядчик попросил оплату, а заказчик ответил, что не может использовать оборудование без документации.
И это абсолютно правомерно, потому что результат работ должен быть пригоден к использованию. Если у оборудования нет лицензий, сертификатов, инструкций, пользоваться им нельзя. А это невыполненные работы с юридической точки зрения.
Это похоже на передачу мобильного телефона без аккумулятора и без сим-карты. Вроде бы телефон у покупателя — а пользоваться им невозможно. Поэтому требовать оплату за такой «результат» нельзя.
Важно помнить и о правовой концепции подряда. Если вы выполнили какую-то часть работ или выполнили их с существенным нарушением срока, например, более 60 календарных дней, заказчик имеет право расторгнуть договор.
Арман Гиноян
Описали порядок действий и поделились несколькими лайфхаками в процедуре выявления дефектов
Описали плюсы и минусы медиации и выяснили, когда она точно поможет, а когда — скорее навредит
Строительная документация от проекта до сдачи объекта глазами эксперта-практика
Разобрали, по каким критериям суд выбирает экспертов и как добиться назначения нужного вам специалиста
