Реальные кейсы, процессуальные особенности и способы взыскания убытков на курсе:
Реклама. ЧОУ ДПО «Академия «Вета», ИНН 5262252149, erid: 2W5zFH7uCc8
К сожалению, пока ни одна попытка собственника недвижимости оспорить её вхождение в зону КРТ не увенчалась успехом. Поэтому, если ваш участок оказался на территории, в которой заинтересовано государство, готовьтесь к изъятию и к борьбе за адекватное возмещение.
Об особенностях изъятия недвижимости в целях КРТ и о том, что может предпринять собственник, рассказал на одной из лекций управляющий партнёр Land Law Firm Денис Литвинов. Мы выбрали для этой статьи самое интересное, а за системными знаниями приглашаем на курс «Анатомия убытков: как посчитать, доказать и взыскать убытки в суде».
Если ваш участок попал в зону КРТ, вы получите от публичного субъекта (муниципального или иного государственного органа) проект соглашения об изъятии, к которому приложен отчёт об оценке недвижимости. В зависимости от ваших дальнейших действий станет понятен способ изъятия:
Административный механизм простой, быстрый и безболезненный, но объём компенсации далеко не всегда позволяет вернуть бизнес в то финансовое состояние, которое было до изъятия имущества. Если заключение оценщиков, нанятых публичным субъектом, не учитывает всех ваших убытков, стоит побороться за справедливое возмещение в суде.
Бизнес несёт убытки не только при КРТ. Читайте также статью «Возмещение убытков в корпоративном споре: кто и за что несет ответственность»
В спорах по изъятию суд обычно рассматривает 2 вопроса:
Судебное решение об изъятии можно обжаловать только в части размера компенсации за изымаемые объекты (ч. 13 ст. 56.12 ЗК РФ).
Рассмотрение дела может затянуться на срок от четырёх до девяти месяцев, и это только в суде первой инстанции! Поэтому публичный субъект часто обращается к суду с просьбой выделить дело о компенсации в отдельное производство, чтобы максимально быстро получить решение об изъятии и приступить к реализации проекта, ради которого изымается земельный участок. В таком случае вопрос о размере компенсации рассматривается отдельно и может занять гораздо больше времени из-за проведения судебной экспертизы.
Почему нужно знать о митигации в спорах по возмещению убытков:
Независимо от того, разделено ли дело, после вынесения решения об изъятии вы получаете компенсацию в сумме, установленной этим решением. Если в дальнейшем вопрос компенсации будет рассматриваться отдельно, сумма может быть увеличена, и вы получите доплату.
Но нельзя исключить и другой вариант: если судебная экспертиза обнаружит, что в оценочном заключении, сделанном по заказу публичного органа, сумма была завышена, вам придётся вернуть лишние деньги в бюджет.
Хочу обратить ваше внимание на интересную норму Земельного кодекса, которая идёт вразрез с процессуальным законодательством. Она устанавливает, что судебное решение об изъятии может быть обжаловано только в части размера компенсации. То есть часть, непосредственно содержащая решение об изъятии, обжалованию не подлежит. Это единственный пример нормы непроцессуального законодательства, которая отменяет институт апелляции и кассации для отдельной категории споров. Ну а поскольку обжалованию решение не подлежит, можно сделать вывод, что оно вступает в силу немедленно. Обычно публичный субъект из этого и исходит.
Денис Литвинов, управляющий партнёр Land Law Firm
Сумма компенсации за изъятый участок земли и расположенные на нём объекты недвижимости состоит из 3 частей:
Если земельный участок находится в вашей собственности или в долгосрочной (более чем на 5 лет) аренде, то государство возмещает его рыночную стоимость (покупки или аренды). Если договор аренды заключён на непродолжительный период или срок аренды вовсе истёк, то с оценкой и компенсацией могут возникнуть сложности.
Узнайте, как можно быстро пополнить конкурсную массу в делах о банкротстве:
В п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ указано, что, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен физическому или юридическому лицу на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которого менее 5 лет, изъятие осуществляется путём прекращения соответствующего права, а не путём его выкупа. То есть публичный субъект присылает уведомление о том, что ваши права прекращены, а компенсацию вы получите только за объекты недвижимости и убытки, связанные с изъятием. Возмещение за землю не рассчитывается и не выплачивается.
Я думаю, что эта норма Земельного кодекса ставит краткосрочных арендаторов в более невыгодное положение по сравнению со всеми другими правообладателями. Но, пока она не пересмотрена, закон работает именно так.
Денис Литвинов, управляющий партнёр Land Law Firm
Договоры аренды участка, возобновлённые на неопределённый срок после истечения первоначального срока, публичные субъекты приравнивают к краткосрочным. Ссылаются они на то, что такие договорные отношения арендодатель может прекратить в любой момент в одностороннем порядке, уведомив арендатора за 3 месяца до момента расторжения договора.
Однако есть позиция Высшего арбитражного суда, в которой указано, что договор, возобновлённый на неопределённый срок, — это новый договор без указания срока действия. То есть норма п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ на него не распространяется. Это значит, если публичный субъект отказывается выплачивать компенсацию за участок, арендованный по такому договору, можно побороться с ним в суде двумя способами:
Проекция всех частей здания по внешнему обводу, включая надземную часть на всю высоту и подземную часть на глубину до низа фундаментной плиты на плоскость земли.
О том, как правильно оформлять исковые заявления и другие процессуальные документы, говорили на вебинаре:
Если вы выбираете первый вариант — бороться за включение участка в перечень имущества, за которое будет выплачена компенсация, — правильно составляйте исковое заявление. В нём вы можете:
Некоторые юристы просят в заявлении, чтобы суд указал публичному субъекту на необходимость принятия конкретного решения (без использования формулировки «повторно рассмотреть вопрос»). То есть пишут что-то вроде: «Прошу суд обязать такой-то орган включить участок в перечень изымаемого имущества». Однако изъятие земельных участков — право, а не обязанность публичного субъекта, и суд не может обязать его реализовывать это право конкретным образом.
В то же время суд может внести изменения в действующее административное решение об изъятии своим решением. Административный же орган не может изменить резолютивную часть судебного решения и вынужден будет подчиниться.
Существует общий срок, установленный п. 4 ст. 198 АПК РФ, в течение которого можно оспорить решение об изъятии земельного участка. Он составляет 3 месяца с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов, если иное не установлено ФЗ. И такой федеральный закон существует. В п. 19 ст. 9 ФЗ № 43 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к Москве территорий» говорится, что решение об изъятии недвижимого имущества может быть оспорено в суде в течение 2 месяцев со дня его принятия.
Этот закон в народе известен как «Закон о создании Новой Москвы». Однако его действие распространяется на всю территорию Москвы. Во всяком случае, так трактуют закон суды — такова судебная практика.
Нередки и такие ситуации, когда субъект пользуется землёй, возводит на ней объекты, но права на неё вообще никак не оформлены: участок либо вовсе не стоит на кадастровом учёте, либо он учтён, но права на него не закреплены за фактическим собственником.
В этом случае публичный субъект, рассчитывая стоимость возмещения, учтёт стоимость здания и пятна застройки под ним, то есть единого объекта недвижимости.
Однако при таком подходе не учитывается исключительное право владельца на оформление земельного участка под объектом недвижимости в собственность или в долгосрочную аренду. Это право закреплено в Земельном кодексе. Там же указано, что оформляется право на участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости.
Нужно будет доказать в суде, что нормальная эксплуатация объектов недвижимости невозможна без использования всего участка, поэтому его полную стоимость тоже следует включить в сумму возмещения.
Рекомендую ходатайствовать о назначении не оценочной судебной экспертизы, а комплексной, включающей оценочную и землеустроительную части. Землеустроительная экспертиза установит площадь участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, а оценочная — рыночную стоимость.
Денис Литвинов, управляющий партнёр Land Law Firm
Получайте полезные материалы сразу на почтовый ящик
Некапитальные объекты — такие, как навес, крыша, забор, ворота, подъездная дорога, колодец, — не считаются объектами недвижимости. А для объектов движимого имущества подлежат установлению и подтверждению факт нахождения объектов и факт несения расходов на их приобретение и возведение. Если такие объекты не находятся на балансе вашего юридического лица, суд может усомниться, что они вам принадлежат.
В любом случае, устанавливая размер возмещения, суды исходят из того, что оно должно вернуть собственника изымаемого участка в то же финансовое положение, в котором он находился до изъятия.
Допустим, вы подписали проект соглашения об изъятии, направленный вам публичным субъектом, но затем обнаружили, что предложенная им сумма не восстанавливает ваше финансовое состояние в том виде, каким оно было до изъятия, и что размер ваших убытков больше. Кажется логичным шагом попытаться в течение срока исковой давности эти убытки взыскать.
Однако судебная практика показывает, что сделать это не получится. Суд считает: если вы подписали соглашение об изъятии, значит, добровольно согласились с предложенной суммой и причин пересматривать её нет.
Поэтому важно всё взвесить, прежде чем подписывать соглашение по проекту публичного субъекта. Принимая его условия, вы получаете деньги «здесь и сейчас». Но соглашаетесь с суммой, при расчёте которой, возможно, не были учтены все ваши убытки, связанные с изъятием.
Результат судебной экспертизы непредсказуем, а получение компенсации откладывается. Но если дело будет разделено, сумму, предложенную публичным органом, вы можете получить достаточно быстро. А затем поборетесь за компенсацию убытков, не учтённых в экспертизе, выполненной по заказу оппонента.
Если вас не устраивает непредсказуемый результат экспертизы, узнайте, как выбрать судебного эксперта и отстоять его кандидатуру в суде
Существует три подхода к оценке объектов недвижимости:
Для получения достоверного результата достаточно использовать два подхода из трёх. Тем более что не все они применимы в каждом случае.
Сравнительный подход. Объект оценки сравнивают с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Поскольку абсолютно идентичные объекты найти невозможно, оценщики ищут максимально похожие и применяют различные корректировки. Не подходит для уникальных объектов.
Доходный подход.Специалист оценивает потенциальную прибыль, которую мог бы приносить своему собственнику объект недвижимости, если бы не подлежал изъятию. Исследование опирается на бухгалтерскую отчётность, если объект уже приносил прибыль раньше, или на прибыль от аналогичных объектов.
Затратный подход. Основан на оценке затрат, необходимых для воссоздания объекта, аналогичного изымаемому.
Ищем виноватого, определяем границы ответственности, разделяем недобросовестность и неразумность
Описали порядок действий и поделились несколькими лайфхаками в процедуре выявления дефектов
Рассказали, как установить причинно-следственные связи и найти виновника убытков
Назвали неочевидные возможности отстаивания своей позиции по упущенной выгоде
